房地产企业土地增值税如何做税收筹划？

土地增值税是对转让国有土地使用权，地面建筑物及其附属物并取得收入的单位，以及从房地产转让中取得的增值税。 其重点是：根据土地增值税率的特点和相关优惠政策，合理合法地调整收入额和扣除额，降低增值税额，以较低的税率适用 或享受免税。

1.使用优惠税收政策进行税收筹划

根据我国《土地增值税暂行条例》，建设普通普通住宅出售，且增值税额不超过可抵扣项目金额的20％的纳税人，免征土地增值税。 。 增值额超过自付额的20％时，应按规定对全部增值额计税。 同时，税法还规定，建设普通标准住房并从事其他房地产开发的纳税人，应分别计算增值税。 如果未单独计算增值额或无法准确计算增值额，则由其建造的普通标准住宅将不受此免税待遇。 房地产开发企业建造普通标准住房并从事其他房地产开发，规划的关键是将普通标准住房的增值率控制在20％以内，在单独核算的情况下获得免税。 要降低增值率，关键是要减少增值量。

例：某房地产开发公司A出售普通标准商品房获得销售收入6000万元，扣除额为4400万元（不含税）。

答：营业税金及附加= 6000 * 5％*（1 7％3％）= 330万元

扣除项目总额= 4400 330 = 4730万元

增值= 6000-4730 = 1270万元

升值率= 1270/4730 * 100％= 26.8％

由于适用30％的税率，因此已付土地增值税为1270 * 30％= 381万元

通过以上计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8％，超过20％，需要征收土地增值税。 为了获得普通标准住房的免税待遇，可将增值率控制在20％以内。 有两种计划方法：

首先，降低普通标准房屋的售价。 尽管降低销售价格会降低增值率，但也会导致销售收入减少并影响企业的利润。 这种方法是否合理，应该通过比较减少的收入和少缴税款来确定。 假定其他条件不变，将普通标准房屋的销售价格更改为X，则应缴土地增值税为：

营业税金及附加= X1 * 5％*（1 7％3％）= 0.055X1

扣除项目总数= 4400 0.055X1

增值金额= X1-（4400 0.055X1）= X1-0.055X1-4400

欣赏率=（X1-0.055X1-4400）/（4400 0.055 X1）* 100％

从方程式（X1-0.055X1-4400）/（4400 0.055 X1）* 100％= 20％，求解出X1 = 5653.1万元。 这时的销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元。 由于免征增值税，减税额为381万元，比减收收入节省了34.1万元。

其次，增加普通标准住宅的扣除额：有许多增加扣除额的方法，例如增加房地产开发成本和房地产开发支出。 假定上例中的其他条件保持不变，但普通标准住宅的扣除项目已更改并设置为X2，则应缴土地增值税为：

扣除项目总额= X2 330

增值量= 6000-（X2 330）= 5670-X2

欣赏率=（5670-X2）/（X2 330）* 100％

从等式（5670-X2）/（X2 330）* 100％= 20％，求解出X2 = 4670万元。 目前，普通标准住房可以免征土地增值税。

2.使用土地增值税的范围进行规划

首先，使用合作社住房以节省税收。 《财政部，国家税务总局关于土地增值税若干具体问题的通知》（财税字[1995] 48号）规定：“一方生产土地，一方出资，一方出资。 双方合作建造房屋，房屋建成后将按比例分配。自用暂时免征土地增值税，竣工转让后征收土地增值税。” 房地产开发公司可以充分利用此政策进行税收筹划。 第二，利用房地产节省房屋建设税。 这种情况是指一家房地产开发公司的行为，该公司代表其客户开发房地产，并在开发完成后从客户那里收取并替换建筑收入。 对于房地产开发公司来说，尽管获得了收入，但并未发生房地产所有权的转移。 他们的收入属于劳动收入的性质，因此不属于土地增值税的范围。 房地产开发公司可以使用这种建造房屋的方法在开发开始时确定最终用户，并实施有针对性的开发，以达到减轻税收负担和避免在开发后为销售支付土地增值税的目的。 第三，将销售改为租赁和投资联营以节省税款。 土地增值税的税收范围不包括尚未转让土地使用权或房地产产权的活动。 因此，房地产开发企业可以在开发完成后以租赁的形式收回资金。 由于没有产权转移，因此只需要缴纳租赁物业税。 此外，房地产公司还可以投资房地产和合资企业。 他们在投资时不需要按照税法缴纳土地增值税，在转让股权时也不需要缴税。

3.通过增加扣除项目进行税收筹划

房地产开发企业在进行税收筹划时，可以通过合理增加扣除项目的数量来降低增值税率，从而可以采用较低的税率，从而减轻税收负担。 根据《土地增值税暂行条例实施细则》，利息支出计入财务费用。 能够根据转出的房地产项目计算分摊额并提供金融机构证明的人，可以扣除实际费用，但最高不得超过根据商业银行同期贷款利率计算得出的金额。 其他房地产开发费用，应在本条计算的金额的5％以内扣除。 不能根据转让的房地产项目计算利息费用分配或者不能提供金融机构证明的，房地产开发费用应扣除本条计算金额的10％以内。

123英镑的灵活雇佣降低了企业的人工成本，并降低了雇佣过程中的风险。 业务流程已外包，省税网123管理中心将业务分配给员工。 企业管理中心采用灵活的用人方式将任务分配给员工，这也大大减轻了税收负担，企业无需为员工提供社会保险。 企业在减税网络的123 Witkey平台上发布内容，分散的劳动者接受任务，完成交易并离线完成任务。 公司与分散的员工建立了在线合作关系，员工直接为公司服务以减轻税收负担。